近期，若你持有“老破小”住房，着实需要密切关注政策动态。从中央多次强调，到各省密集发布文件，老旧住房自主更新、原拆原建等关键词频繁出现。
特别是2026年初，相关话题持续刷屏，这绝非简单的外墙粉刷与下水道修缮。
这是一场关乎楼市整体格局的重大变革（从“拼命盖新房”转向“盘活旧房子”，从“增量扩张”步入“存量博弈”）。
简而言之，这是老破小价值重新评估的关键时机。
先梳理一下时间脉络。
2025年5月、8月，中办、国办以及中共中央、国务院相继发布顶层文件，明确提出老旧住房自主更新、原拆原建。
这意味着官方已为未来数年的楼市定下基调。
自2026年起，河南、山东、安徽、福建等省份陆续发文，将老旧住房自主更新、原拆原建提升到重要高度，开始制定细则并安排试点。
许多人第一反应是，“这难道不就是老旧小区改造，换了个说法而已”。
然而，此次并非如此。
以往的老旧小区改造确实只是小修小补，如加装电梯、粉刷墙面、改造管线、美化环境等。
而此次明确写入文件的“自主更新、原拆原建”，并非仅仅是简单修补；而是允许在一定范围内拆除老旧楼并重新建设，或者由业主主导，引入社会资本，推动全面改造。
当然，目前全国真正落地的项目数量稀少，大约仅有几十个，主要集中在C/D级危房，且业主高度认可，同时叠加核心区试点。
也就是说，目前大多数老破小还未涉及，但方向已然明确：未来谈论楼市，“老旧住房如何处置”将是关键议题。
不少人常将“城市更新”等同于拆迁。
城市更新是一项系统工程，涵盖修修补补、局部拆除重建、功能置换、业态升级等多种方式，原拆原建只是其中一部分。
而且从现有文件来看，是“精准施策、稳步推进”，并非全盘推翻重来。
无论是城市更新还是原拆原建，传递出的房地产信号一致：楼市即将告别“增量时代”，步入“存量博弈时代”。
先来看看一组数据。
住建部2020年的摸底统计显示：全国2000年前建成的老旧小区约22万个，这还是5年前的数据，近年来，新房销售遇冷，但老房子数量并未减少。
因此可以发现，在这一轮楼市深度调整中，针对老破小的政策调整持续不断。
1.早期：以老旧小区改造为主，着重解决水电路气、楼道等基本问题；
2.这两年：升级为城市更新，关注整体片区功能、公共空间、产业导入；
3.现在：进一步升级——自主更新、原拆原建，为条件较好的老旧小区提供“重新打造”的制度空间。
此前有一件备受关注的事：上海国企收购二手房。
许多人只看到了“政府托底买房”，但从收购对象和条件来看，会发现重点关注的仍是老破小。
一方面，通过收购一定数量的存量房，可用于保障性租赁、公共租赁住房等；另一方面，实际上是为部分存量房，尤其是老破小划定大致价格底线，防止价格过度下跌。
结合近两年市场行情来看：
一线和强二线核心区的老破小经过几轮价格下调，确实凸显出一定性价比；加之这些房子本身地段优势明显，租金回报率较高，出租率也相当可观。
在许多城市的成交结构中，老破小的占比颇为可观——这表明，购房者的思维已从“单纯追求升值预期”转变为“综合考虑通勤、学区、租售回报、使用价值”。
从这个角度，就能理解为何中央提及“自主更新、原拆原建”，各省纷纷积极跟进。
因为这一大批老破小既是风险点，也是资源池，处理得当便是“蓄水池”；处理不当，则会成为未来数年反复出现问题的“隐患库”。
说到这里，那些持有老破小的人可能最想问的是“那我现在该卖掉，还是继续持有？”
不能一概而论，至少要先算好两笔账：
1）先看租金回报率：
在一线城市：若你这套房子的年租金回报率接近或略低于房贷利率，且出租情况良好——可以考虑暂不急于出售，将其作为现金流资产“慢慢经营”。
在二线城市：如果年租金回报率超过当地主流房贷利率，且位于核心区或成熟片区，不应匆忙卖掉这类老破小，这里的“可以不卖”并非鼓励你加杠杆炒房。
2）再看债务压力决定是否留存，关键看你能否承受：
若你几乎没有贷款，或者贷款极少，租金足以覆盖月供和维修费用，那就可将其作为“养老资产”留存，等待政策落地、城市更新发展，或许还有机会。
若你现金流压力巨大，房贷压得你喘不过气，且所在城市/片区行情平淡，出租也不理想，那就别犹豫，该卖就卖以保住大局为重。
别抱有等待原拆原建而一夜暴富的幻想，要保持理性。
这轮“老旧住房自主更新、原拆原建”政策密集出台，并非要给楼市吹起新泡沫，也不是准备打造下一轮拆迁神话。
其目的在于：为庞大的存量房市场提供支撑，为逐渐变老的城市探寻更可靠的更新路径。
同时，也试图颠覆那种只涨不跌、只关注新房的楼市固有认知。
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